아파트 갭투자 주의사항

<아파트 갭투자 주의사항>

 

전세를 끼고 집을 사는 이유는 주로 두 가지입니다. 먼저 무주택자가 미래에 거주할 목적으로 주택을 미리 구입하는 경우인데요. 이 케이스는 현재 보유한 자금이 부족하거나 당장 이사 가지 못해 일단 세를 놓는 상황이라고 보시면 됩니다. 두 번째는 이미 주거지를 소유한 자가 투자 목적으로 추매하는 것입니다. 통으로 매입하는 것보다 상대적으로 투입되는 돈이 적으면서 기대 수익도 높아 인기가 많습니다. 그렇다면 아파트 갭투자를 계획할 때는 무엇을 주의해야 할까요. 우선 가용 자금을 확인하고 예산을 책정하는 것이 중요합니다. 공인중개사 사무소에 방문하기에 앞서 규제와 세금 등을 살펴보면 좋습니다. 다음으로 어떤 지역의 매물을 구입할지 결정해야 합니다. 매매가격 대비 전세금은 어느 정도인지, 실거주 수요는 충분한지 향후 공급 물량은 적절한지를 살펴보면 좋겠지요. 2018년부터 2020년까지 기간처럼 부동산 시장이 호황일 때는 집값과 전세 가격이 덩달아 상승하므로 수익률이 높아지는 경향을 보입니다. 예를 들어 다음 세입자를 위해 준비할 보증금이 1억 5천만 원 증가하더라도 주거지의 총가치가 3억 원 이상 상승하면 그 차액이 고스란히 이익으로 남습니다. 따라서 장이 좋을 때에는 투자금을 모두 회수하고도 돈이 남을 가능성이 높아집니다. 그러나 시장 분위기가 나빠질 때에는 이야기가 달라집니다. 이 경우 집값과 전세 보증금이 모두 낮아져 아파트 갭투자 수익률이 저하되기 때문입니다. 값이 떨어진 것만으로도 마음이 아프지만 더 큰 문제는 새 세입자에게 받을 수 있는 돈이 줄어든다는 점인데요.

 

이런 경우에는 레버리지 등을 이용해 추가적인 자금을 마련하거나 최악의 경우 산 금액보다 저렴하게 매도해야 합니다. ​마지막으로 전세입자가 있는 케이스와 집주인이 살고 있는 경우 각각에 대한 유의 사항을 살펴봅시다. 전자는 매입하면서 기존 계약자의 보증금을 자연스럽게 승계받게 됩니다. 반면 후자는 원래 주인이 이사하면서 생기는 공백을 채워야만 하는데요. 그 과정이 순탄하지 못할 가능성을 고려해야 합니다. 이때 직주근접, 교통 등의 이점이 두드러지는 지역이라면 실거주 수요가 높아 염려가 적겠지요. 살펴본 것처럼 아파트 갭투자는 잘 관리하면 큰돈을 버는 방법이지만 시장의 불안정성에 따른 위험도 있습니다. 가용 자금, 레버리지, 매매가와 전세가의 추세, 실거주 수요, 그리고 향후 주택 공급 물량 등 여러 변수에 따라 갭투자의 상황이 달라질 수 있으므로 모니터링은 필수입니다. 모든 요소를 신중히 고려하여 전략을 수립하면 더욱 흡족한 결과를 얻어갈 것 같습니다.

 

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