명도소송

※명도소송이란?

 

명도소송이란 건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 상대방으로부터 부동산의 인도를 구하는 소송을 법원에 제기하는 것을 이야기 하는 것입니다. 즉 부동산의 소유주가 적법한 이유로 점유자를 내보내기 위해서 소송을 진행하는 것을 뜻합니다.

 

※명도소송을 하는 이유

 

1.임대차계약기간이 종료되었는데 임차인이 해당 부동산을 반환하지 않을때

​2.부동산을 경매절차에 따라서 낙찰받았는데 해당부동산에 거주중인 사람이 반환하지 않을때

​3.임차인이 임대료를 연체(주거용은 2기이상 연체/상업용은 3기 이상 연체)등의 사유로 임대차계약이 종료되었을때

​4.불법 점유자가 정당한 권한없이 토지 혹은 건물을 무단으로 점유하고 있을 경우

​5.정당하게 부동산을 매수하였는데 기존의 점유자가 나가지 않을 경우

 

※명도소송을 위해서는 사전에 반드시 해야 하는일

 

1.명확한 임대차계약 해지

​명도소송을 청구하기 위해서는 임대차계약의 해지가 선행되어야 하는데요. 그러므로 명도소송 전 가장 먼저 해야 할 일은 바로 적절한 수단을 활용해 '임대차계약해지'에 대한 통보를 하는 것입니다.

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2.내용증명 발송

​실제로 명도소송을 청구하기 전 가장 많이 활용하는 것이 바로 내용증명 발송입니다. 내용증명은 법적 조치를 취할 수 있다는 '최후의 통첩'으로서의 역할뿐만 아니라 추후 실제 명도소송을 진행할 경우 임대차계약의 해지 여부 등의 객관적인 사실을 입증할 아주 강력한 증거로도 활용이 가능합니다.

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3.부동산점유이전 가처분

​가장 중요한 사전처분이 하나 있습니다. 바로 부동산 점유 이전금지 가처분입니다. 부동산 점유 이전금지 가처분이란 일정 기간동안 임차인이 해당 부동산을 점유하고 있는 법률 상태를 변경하지 못하도록 강제하는 사전처분 조치라고 할 수 있겠습니다. 부동산 점유이전 금지 가처분이란 현재의 점유권을 다른 사람에게 이전 시키는 것을 방지하기 위한 목적으로 신청하는 것으로, 만약 임차인이나 무단 점유자가 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경하여 명도소송에서 승소하더라도 실제로는 명도받지 못하는 것을 막기 위한 절차라고 할 수 있습니다.

 

※명도소송 절차

 

1.부동산 점유이전 금지 가처분 신청 및 집행

​2.명도소송 소장 접수

​3.피고(점유자)의 답변서 제출

​4.피고의 답변서에 대해 준비서면 제출

​5.변론준비기일(사건의 개요 및 쟁점을 정리하여 양측이 입증방법을 신청하는 절차)

​6.변론기일

​7.변론종결

​8.판결선고(판결문 송달 후 14일 이내 항소장을 제출)

​9.판결선고 후 항소장이 없으면 판결 확정(결정문에 따라서 임대인은 송달 증명원, 집행문을 부여받아 강제집행 신청)

​10.점유자 내보내기

 

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