부동산 청약

<1인 가구, 무자녀 신혼부부도 청약에 도전>

 

청약에서 소외된 1인 가구, 소득기준 초과 신혼부부도 청약기회 열렸다. 1인 가구, 신혼부부를 위한 청약 제도가 개편되어 2021. 11월부터 소득 요건, 자녀 수, 결혼 유무와 상관없이 지원할 수 있는 추첨제 방식이 특별공급에 도입된다. 신혼부부, 생애 최초 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 공급하고 이 추첨제 물량은 소득 기준을 없애서 신혼부부, 1인 가구에 소득의 기준을 없애고 추첨제를 도입해 청약 기회를 주는 것이다.

​개선된 제도는 2021. 11월부터 확대 도입될 민영주택 사전청약부터 새 제도를 적용하여 공공 분양은 도입이 안되고 민간분양에만 도입 적용되며 이때 1인 가구는 60㎡ 이하의 주택만 신청할 수 있다.

 

<조건 완화돼도 묻지마 청약은 주의해야 한다.>

 

기본적으로 청약은 무주택 기간, 당해 거주 요건, 재당첨 제한 등 따져야 할 요소가 많은데 청약 요건을 상세히 점검하지 않고 묻지마 청약을 해서 당첨 후 자격이 안돼 '부적격'으로 분류되면 1년간 청약 제한에 걸리고 청약을 할 수 있는 소중한 기회를 날린다.

부적격 판정을 받으면 수도권 및 투기, 청약과열 지구의 경우 1년간 다른 지역은 최대 6개월간 청약이 제한된다.

 

<사람들이 가장 많이 하는 청약 실수하는 것들>

 

1. 무주택 항목

무주택 기간은 청약통장 가입자가 만 30세가 되는 날부터 산정하지만 30세 이하에 결혼한 경우 혼인관계 증명서에 혼인신고일로 등재된 날이 기준일이다. 그러나 한 번도 주택을 소유한 적이 없으니 태어난 해부터 무주택 기간으로 산정해서 오류가 나는 식이다.

만 30세가 청약을 신청할 때 무주택 기간 15년 이상으로 보고 32점으로 기입하는 식이다. 하지만 실제 가점은 1년 미만으로 2점이다.

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2. 부양가족 산정

부양가족을 산정할 때 본인을 빼야 하지만 그러나 본인을 포함해 부양가족 수를 산정해서 잘못된 가점을 입력한다.

*3인 가족이면 부양가족은 2명으로 실제 가점은 15점이지만 본인, 배우자, 자녀 1명을 모두 부양가족으로 계산해서 20점을 신청하는 식이다.

*기혼 자녀를 포함해 부양가족 수를 산정하거나 등본상 3년 미만 직계존속을 포함해 부양가족 수를 산정해 부적격 처리를 받는다.

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3. 가구원 청약

투기, 투기 과열, 조정 대상 지역의 경우 가구주 청약만 가능하기 때문에 가구원이 청약하면 부적격이 된다. 모집공고일 이후 가구주로 변경하는 경우도 부적격이 된다.

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4. 재당첨 제한

재 당첨 제한 기간 중에 청약을 하면 부적격 처리된다.

 

5. 당해 지역 거주자

거주자에 해당되지 않는데 당해 지역으로 신청해도 부적격이다.

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6. 신혼 특공 소득 잘못 계산

소득을 잘못 계산해 부적격되는 경우가 많다. 세전 소득으로 소득을 산정해야 하나 세후 소득으로 산정해 소득 초과에 따라 부적격 처리된다.

 

7. 주택 처분일을 잘못 계산

기존 주택을 처분하고 무주택 기간이 모집공고일 기준 2년을 경과해야 하나, 기존 주택 처분 시점이 2년이 경과하지 않은 경우 부적격 처리된다.

 

<청약 성공은 전략으로 만든다.>

 

부양가족, 소득, 거주지 등을 종합적으로 고려해서 청약 가점을 높여야 당첨 확률이 높아집니다. 관심 있는 지역의 분양 물량이 얼마인지 민영인지 공공인지 등을 파악한 후 그에 맞는 청약 전략을 수립하여 청약해야 한다.

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첫째, 청약 가점을 높여라.

청약은 가점을 높여야 당첨 확률도 올라가므로 수도권 인기 지역 최소 50점 이상이라면 청약을 기대해 볼 만하다. 내가 부양가족 수를 늘릴 수 있는지 등 청약 가점을 높일 방법을 고민해서 실행해야 한다.

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둘째, 무주택자라면 특별공급을 주목하라.

신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모, 기관 추천 특별공급 등 특공 유형에 해당되는지 살펴보고 또한 특공과 별도로 일반공급 1순위도 청약 가능하기 때문에 특공에 해당되면 청약 2번의 기회가 있는 셈이다. 특별공급을 넣을 수 있다면 특공을 적극 공략해야 한다.

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셋째, 청약 가점이 낮다면 85㎡ 초과 준대형 아파트를 노리자.

투기과열지구에서는 85㎡ 초과는 50%가 추첨제, 조정 대상 지역에서는 70%가 추첨제로 당첨자를 선정하므로 가점이 낮다면 상대적으로 경쟁률이 낮은 85㎡ 초과 중대형 아파트를 노려야 한다. 추첨제는 1주택자도 처분 조건으로 청약 가능하다.

 

넷째, 청약통장을 리모델링하자.

청약저축은 85㎡ 이하 국민주택에 청약 가능하고, 청약부금은 85㎡ 이하 민영주택에 청약 가능하다. 청약예금은 민영주택에 청약 가능하다. 청약저축 및 청약부금을 청약예금으로 리모델링하면 가입 기간을 인정받으면서 민영주택에 청약 가능합니다. 내가 공공 분양이 유리한지 민간분양이 유리한지를 판단해서 나에게 유리한 쪽으로 통장 전환하여 청약한다.

 

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